Офисы: классовая неразбериха

60 процентов офисных помещений в Челябинске принадлежат к классу «А», а 17 процентов площадей в бизнес-центрах пустует. По величине ставок аренды в сегменте офисной недвижимости столица Южного Урала уступает Екатеринбургу, Ростову-на-Дону, Новосибирску и Нижнему Новгороду. Анализ рынка городов-миллионников страны опубликовала исследовательская компания Jones Lang LaSalle. Эксперты челябинского рынка коммерческой недвижимости удивлены: город заполнен стандартными помещениями, которые можно отнести к классам «В» и «С», а высококачественных офисов класса «А» практически нет.

По данным аналитиков, 75 процентов существующих качественных офисов в миллионниках относится к классу «B», тогда как на класс «А» приходится менее 500 тысяч квадратных метров. Лидерами по объему офисных помещений, которые можно отнести к классу «А» стала Самара (133 тысячи квадратов) и Новосибирск (113 тысяч квадратов). Лидером по общему количеству офисных объектов стал Екатеринбург – здесь насчитывается почти 520,5 квадратных метров офисов (3,6 процента от объема предложения в Москве). Меньше всего офисных площадей среди городов-миллионников введено в Омске – 46,7 квадратов.

В Челябинске, наряду с Самарой, зафиксирована рекордно высокая доля офисов класса «А». В столице Южного Урала качественные площади занимают 60 процентов офисного рынка. По словам руководителя отдела аналитики рынка офисов и услуг для корпоративных клиентов компании Jones Lang LaSalle Лилианы Стояновой, которые передает «Газета.ру», такая ситуация сложилась из-за того, что в этих городах при относительно небольшом объеме офисных рынков появились сразу несколько крупных объектов высшего класса. В Челябинске это «Аркаим-Плаза» (14,1 тысячи квадратов) и «Челябинск-Сити» (20,7 тысячи квадратных метров). В то же время оказалось, что в нашем городе пустует 17 процентов офисов класса «А». Примечательно, что в Казани, городе с одним из наиболее низких объемов площадей наивысшего качества, объем вакантных площадей достигает 14 процентов.

Самые высокие арендные ставки в классе «А» зафиксированы в Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Новосибирске и Нижнем Новгороде – в этих городах они достигают 600 долларов за квадратный метр в год (включая эксплуатационные расходы, без учета НДС). Самые низкие арендные ставки – в Омске, Казани и Уфе. Там можно снять квадратный метр в качественном помещении за 140-440 долларов в год.

Интересно, что, по подсчетам специалистов, общий объем предложения офисов в российских городах-миллионниках сегодня равняется почти двум миллионам квадратных метров, из них лишь чуть менее 500 тысяч квадратов можно отнести к классу «А». К концу 2014 года количество офисных площадей увеличится более чем на 20 процентов, но миллионники прирастут в основном помещениями класса «В» – к нему принадлежат более 80 процентов строящихся офисных объектов.

Эксперты челябинского рынка коммерческой недвижимости не согласны с выводами коллег и даже удивлены некоторыми утверждениями. Так, не поверил опубликованным цифрам директор по развитию РК «Служба недвижимости» Денис Стукалов. «Где эти офисы класса «А»? Видимо, москвичам оттуда виднее, – недоумевает собеседник. – Есть несколько классификаций, уточняющих понятия классов помещений, которые разработаны Cushman & Wakefield, Гильдией девелоперов и другими. Однако если собрать все признаки класса «А», то в Челябинске мы не увидим помещений, относящихся к нему в чистом виде».

По словам эксперта, если учесть некоторые параметры (уровень отделки помещений общего пользования, инфраструктуру здания, управляющую компанию и сервис, который она предлагает), то к классу «А» можно будет отнести БЦ «Аркаим-Плаза» и «Челябинск-Сити». Но они не занимают 60 процентов рынка. Офисы в гранд-отеле «Видгоф» тоже подходят к этому классу по уровню качества и отделки, но здание – комплексное, не являющееся лишь офисным. Кроме того, в городе много офисных центров, переоборудованных из бывших НИИ и Домов быта. Сегодня они относятся к классам «С» и «С-». В основном же Челябинск заполнен офисами класса «В», «В+» и «В-».

Странной называет аналитику и исполнительный директор компании «IBC-недвижимость» Евгений Коротков: неясно, что считается качественными площадями, и почему в отношении давно построенных крупных бизнес-центров применяется слово «появление». «Рекордной долю класса «А» я бы тоже не назвал, – отмечает эксперт. – Офисов класса «В» и «В-» в Челябинске достаточно. Еще в 2009 году у нас набралось 53 офисных здания, относящихся к трем ведущим категориям. Большая часть из них – «В» площадью от 4500 до 8500 квадратов. Их количество вполне сопоставимо с числом помещений А-класса (по классификации ГУД). При этом сегодня в России действительно сложно классифицировать офисы, так как нет единых параметров, которые были бы приняты как профессиональным сообществом, так и арендаторами».

Однако есть и неоспоримые факты. К примеру, Екатеринбург на самом деле явно выделяется из числа миллионников по количеству офисных зданий. Арендные ставки в целом совпадают с указанными. Цены на челябинском рынке офисной аренды среди рынков других миллионников действительно средние. Однако доля вакантных площадей, по данным Евгения Короткова, сегодня ниже, около 12 процентов.

Кстати, вероятно, данные и по другим городам не соответствуют реальности. Основная причина отличия федеральных исследований от обстановки на местах – поверхностность и некомпетентность. И такое бывает нередко, сетуют эксперты. Столичные аналитики просто вникают в детали, не смотрят на проекты офисных центров, не видят ситуацию вживую.